這天小盈的代理記賬公司來了位老熟人譚譚，譚譚是小盈的高中同學(xué)，同時也是其代賬客戶的老顧客。兩人簡單寒暄過后，譚譚透露她的房地產(chǎn)公司出售商品房取得銷售收入7000萬元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售額為4000萬元，豪華住宅的銷售額為3000萬元，總扣除項(xiàng)目金額為4,600萬元。其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額為3200萬元，豪華住宅的扣除項(xiàng)目金額為1400萬元。想請小盈幫助做稅務(wù)策劃。

　　【分析】

　　企業(yè)可結(jié)合實(shí)際情況選擇合理的核算方式，以達(dá)到財(cái)稅籌劃的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又做其他房地產(chǎn)開發(fā)，分開核算和不分開核算稅負(fù)會有差異的。選擇哪種方式核算，取決于兩種住宅的銷售額和可扣金額。

　　【對比】

　　籌劃前，分開核算，應(yīng)納土地增值稅800萬元。

具體計(jì)算:

1、銷售普通住宅:增值額=4000-3200=800(萬元)，增值率=800÷3200x100%=25%，適用30%的稅率，應(yīng)繳土地增值稅稅額=800x30%=240(萬元)。

　　2、銷售豪華住宅:增值額=3000-1400=1600(萬元),增值率=1600÷1,000x100%=160%。按規(guī)定適用40%的累進(jìn)稅率，應(yīng)繳土地增值稅稅額=1600x40%-1600x5%=560(萬元)。

　　共繳土地增值稅:240+560=800(萬元)。

　　籌劃后，不分開核算，應(yīng)納土地增值稅720萬元。

　　具體計(jì)算:增值額=7000-4600=2400(萬元)，增值率=2400÷4600x100%=52.17%，適用30%的稅率，應(yīng)繳土地增值稅稅額=2400x30%=720(萬元)。

　　【結(jié)果】

　　通過比較可見，分開核算比不分開核算在記賬報(bào)稅時多支出80萬元(800-720)稅款。主要是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?/span>25%，超過了20%，無法享受免稅優(yōu)惠。所以，進(jìn)一步籌劃的關(guān)鍵是將普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。

　　政策依據(jù)

　　《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字(1995)48號)第十三條規(guī)定:關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計(jì)稅的問題，對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條(一)項(xiàng)的免稅規(guī)定。