顧總房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的A小區(qū)正準備開盤銷售。為了控制成本、節(jié)約資金、擴大收益，這一天，顧總組織公司中層以上人員討論相關(guān)策略，并邀請代理記賬行業(yè)的專家小盈召開研討會。

　　A小區(qū)項目支付土地出讓金1800萬元，開發(fā)成本3500萬元，含借款利息500萬元，可售面積32000平方米，如果銷售毛坯房，銷售收入總額為10000萬元。

　　【分析】

　　調(diào)整公司編制，是否會降低10%的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”扣除?

　　【對比】

　　籌劃前，銷售毛坯房應(yīng)交納土地增值稅。

　　不含息建造成本=2000+3800-200=4800(萬元)

　　扣除項目金額=4800x130%=6240(萬元)。

　　增值額=10000-6240=3760(萬元)。

　　增值率=3760÷6240=78.33%。

　　適用稅率40%，速算扣除率為5%。

　　應(yīng)交土地增值稅=3760x40%-6240x5%=1194(萬元)。

　　籌劃后，假設(shè)甲公司開發(fā)麗灣小區(qū)需要兩年時間，公司管理人員60人，每年需要管理費用400萬元。公司本部的人員兼任項目的管理工作，為了加強項目管理，經(jīng)過董事會決議，把公司的一部分管理人員編制到開發(fā)項目中，共計護大項目人員編制38人，每年減少管理費用、增加開發(fā)間接費用300萬元,無其他變動因素。

不含息建造成本=1800+3500-400+300x2=5500(萬元)。

扣除項目金額=5500x130%=7150(萬元)。

增值額=10000-7150=2850(萬元)。

增值率=2850÷7150=39.86%。適用稅率30%,速算扣除率為0.

　　應(yīng)交土地增值稅=2850x30%-0=855(萬元)。

　　【結(jié)果】

　　籌劃后，改變公司編制，在記賬報稅時減少企業(yè)成本339萬元(1194-855)。

　　政策依據(jù)

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字(1995)6號)第七條規(guī)定:條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為:

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

　　(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

　　前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”等支出。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

　　建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。